Değerli Konut Vergisinin Uygulanma Esasları
Hazine ve Maliye Bakanlığı, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa eklenen Değerli Konut Vergisi’ne ilişkin maddelerin uygulanmasınının usul ve esaslarını, Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği ile belirlemiş, anılan Tebliğ 15.01.2021 tarihli ve 31365 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Tebliğ ile, vergiye esas değerin belediye rayici üzerinden belirlenmesi, vergiye esas alınan sınıra kadar değil, bunu aşan kısım üzerinden vergi hesaplanması, vergi kapsamına giren taşınmaz mükellefin mesken olarak kullandığı tek taşınmaz ise muafiyet uygulanması, veya birden fazla mesken olması halinde bunlardan en düşük değerli olanının vergiden muaf olması gibi çok önemli düzenlemeler getirilmiştir.
Yukarıda sayılan düzenlemeler, değerli konut vergisine ilişkin düzenlemenin ilk halinde bulunan ve kamuoyunda büyük tepki çeken hükümlerin büyük ölçüde ortadan kaldırılması niteliğini taşımaktadır. Bununla birlikte düzenlemeler aleyhine Anayasa Mahkemesi’nde halen görülmekte olan bir dava bulunmakta olup, bu davanın sonunda çıkabilecek bir iptal kararı değerli konut vergisi mükelleflerinin haklarını önemli ölçüde etkileyebilecektir.
Tüm bu açıklamalar ışığında Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği’nin önemli noktaları ve mükellefler açısından dikkat edilmesi gereken hususlar aşağıda sunulmaktadır.
Değerli Konut Vergisinin Konusuna Giren Taşınmazlar
Tebliğin 2’nci maddesine göre, Türkiye sınırları içinde bulunan ve emlak vergisine esas “bina vergi değeri 5 milyon TL’yi aşan mesken nitelikli taşınmazlar” değerli konut vergisinin konusunu oluşturmaktadır. Burada iki önemli nokta bulunmaktadır. Birincisi, bina vergi değeri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenen değil, taşınmazın bulunduğu yerdeki belediye tarafından belirlenen değerdir. İkincisi, sadece mesken niteliğini haiz binalar ile birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda her bir bağımsız bölüm diğer şartları taşımaları halinde bu vergiye tabidir. Dolayısıyla işyerlerinden değerli konut vergisi alınmayacaktır.Bununla birlikte, Tebliğ’in 2(3) maddesine göre, tapuda işyeri olarak gözükse bile, fiilen mesken olarak kullanılan taşınmazlar da vergi kapsamına girebilecektir.
Değerli Konut Vergisinin Mükellefleri
Tebliğ’in 3’üncü maddesi, mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, ikisi de yoksa bu taşınmaza malik gibi tasarruf edenleri bu verginin mükellefleri olarak belirlemiştir. Görüldüğü gibi, vatandaşlık yönünden bir ayrıma gidilmemiş, dolayısıyla mükellefiyet koşullarını taşıyan yabancılar da vergi kapsamına alınmıştır. Şunu da belirtmek gerekir ki, ilgili taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olanlar hisseleri oranında, elbirliği halinde malik olanlar ise müteselsilen vergiden sorumludurlar.
Mükellefiyetin Başlangıcı
Tebliğ’in 3’üncü maddesine göre, değerli konut vergisi mükellefiyeti, mesken nitelikli taşınmazın bina vergi değerinin o yıl için geçerli beyan tutarını aştığı tarihi takip eden yıldan itibaren, veya Emlak Vergisi Kanunu’nda sayılan vergi değerini değiştiren sebeplerin (örneğin satış, intikal) doğması halinde bunların gerçekleştiği tarihi takip eden yıldan itibaren, veya vergiden muafiyet söz konusuysa, bunun kaybedildiği tarihi takip eden yıldan itibaren başlar.
Mükellefiyetin Sona Ermesi
Tebliğ’de vergi konusu taşınmazların daha sonraki yıllarda bina vergi değerinin, beyannamenin verileceği yılda geçerli olan tutarın altında kalması halinde, bu durum belgeleri ile birlikte ilgili vergi dairesine bildirilirse, bu durumda ilgili yıla ilişkin beyanname verilmeyeceği düzenlenmiştir. Ayrıca, vergiye tabi iken muafiyet şartlarını kazanan taşınmazlarda mükellefiyet, muafiyetin gerçekleştiği tarihi takip eden taksitten itibaren sona erecektir.
Muafiyetler
Tebliğ’in 4’üncü maddesi değerli konut vergisinden muaflıklar konusunu ayrıntılı olarak düzenlemiştir. Buna göre, Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek bir taşınmaza sahip olanların bu taşınmazı, ve birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların vergi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli taşınmazı değerli konut vergisinden muaftır. Tek meskene hisse ile sahip olanların hisselerine ait kısım için de aynı muafiyet uygulanır. Örneğin, vergi eşiğini geçen bir gayrimenkule %50 payla sahip iki kişiden birinin bu miktarı aşan başka bir taşınmazı yoksa, kendi payı vergiden istisna tutulacaktır.
Muafiyetten yararlanabilmek için, mükelleflerin Tebliğ ekinde yer alan “Birden Fazla Meskeni Olanların Muafiyet Uygulanacak En Düşük Değerli Tek Meskenlerine İlişkin Bildirim” başlıklı formu doldurarak ilgili vergi dairesine ibraz etmeleri gerekmektedir.
Karşılıklılık ilkesi gözetilmek şartıyla, yabancı devletlere ait, elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar, elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar, merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara ve milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar da değerli konut vergisinden muaf tutulmuşlardır.
Ayrıca, esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar da ilk satışa, devir ve temlike konu edilmedikleri sürece (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar dahil) değerli konut vergisinden muaftırlar.
Değerli Konut Vergisi’nin Hesaplanması
78 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’nin 6’ncı maddesine göre, 2021 yılında, Değerli Konut Vergisi oranlarına esas taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırları şu şekilde tespit edilmiştir[1]:
5.227.000 TL ile 7.841.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil)
5.227.000 TL’yi aşan kısmı için (Binde 3)
10.455.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 7.841.000 TL’si için
7.842 TL, fazlası için (Binde 6)
10.455.000 TL’den fazla olanlar 10.455.000 TL’si için 23.526 TL,
fazlası için (Binde 10)
Görüldüğü üzere, vergi kapsamına giren mesken nitelikli taşınmazın değerinin tümü üzerinden değil, yukarıda belirtilen limitleri aşan kısımlar üzerinden artan oranlı bir vergi uygulanmaktadır. Buna göre, örneğin, 2021 yılında değeri 5.775.000 TL olan ve vergiden muaf tutulmayan mesken nitelikli taşınmaz için uygulanacak binde 3 vergi oranı, 5.775.000 TL-5.227.000 TL= 548.000 TL üzerinden uygulanacak ve 1.575 TL Değerli Konut Vergisi ödenecektir. 2021 yılında değeri 7.980.000 TL olarak belirlenen taşınmaz için ise, bu değerin 7.841.000 TL’si için 7.842 TL, kalan 139.000 TL’si için de binde 6, yani 630 TL ödenmek suretiyle, toplamda, 8.505 TL Değerli Konut Vergisi ödenecektir. Bu vergiler, takip eden yıl, yani 2022’de ödenecektir.
Beyanın Yapılması ve Ödeme
Tebliğe göre, değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazı 2021 yılı içerisinde satın alan kişinin mükellefiyeti takip eden yıldan itibaren başlayacak ve beyanname 2022 yılı Şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar verilecektir. değerli konut vergisine ilişkin beyanların mükelleflerce Tebliğ ekindeki uygun formlar doldurularak 20 Şubat gününün sonuna kadar taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine yapılması, verginin ise Şubat ve Ağustos ayları sonuna kadar iki eşit taksitte ödenmesi gerekmektedir. Beyannamelere ilgili belediyeden alınacak bina vergi değerini gösteren belgelerin eklenmesi zorunludur. Burada dikkat edilmesi gereken husus, bina rayici istenirken bir önceki yılın değerlerinin de istenmesidir. Zira, vergi mükellefiyeti sınırın aşıldığı tarihi takip eden yıldan itibaren başladığından, bir önceki yıl değer sınırının aşılıp aşılmadığını, yani verginin doğup doğmadığını tespit etmek gereklidir.
Sonuç
Başta da belirtildiği gibi, değerli konut vergisine yönelik önemli yasal değişiklikler yapılarak düzenlemenin büyük tepki çeken yönleri büyük ölçüde ortadan kaldırılmış, önemli istisnalar ve muafiyetler tanınmıştır.
Bununla birlikte, düzenlemenin Anayasanın temel vergilendirilme ilkelerinden olan “ödeme gücüne göre vergilendirilme” ilkelerine aykırı hükümleri bulunduğu değerlendirilmiş ve yasanın iptali için Anayasa Mahkemesi’ne başvurulmuştur. Ancak anılan yargılama sonucunda iptal kararı verilmesi halinde dahi, Anayasa Mahkemesi’nin kararlarının geçmişe etkili olması mümkün değildir. Dolayısıyla olası bir iptal kararı durumunda o tarihe kadar ödenmiş olan değerli konut vergilerinin geri alınması mümkün olmayacaktır. Bu durumun tek istinası ise, kararın verildiği tarihte derdest olan davaların bulunmasıdır. Buradan hareketle, değerli konut vergisine tabi mükelleflerin 20 Şubat 2021 tarihine kadar vermeleri gereken beyannameleri ihtirazi kayıtla vermeleri, ardından vergi mahkemesinde dava açmaları ve bu davada Anayasa Mahkemesi’nin düzenlemeye ilişkin vereceği kararın bekletici mesele yapılmasını talep etmeleri haklarını korumak açısından faydalı olacaktır.
[1] Bu miktarlar, bir önceki yılın değerlerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı (%9,11/2= %4,555) nispetinde artırılması suretiyle belirlenen miktarlardır.